城市化进程加快、房改政策的实施及人民生活水平的提高，促使我市房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。我市房地产业完成了初创阶段后，今后将如何发展，发展空间还有多大，消费需求怎样？本文拟通过全市房地产业的现状、问题及发展趋势发表浅见。
一、房地产业发展的现状
1、 房地产开发投资高速增长。泰安市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。1992年至2004年，全市房地产综合开发完成投资43.27亿元，年均增长45.7%。特别是近两年增势异常迅猛，两年房地产投资总额达35亿元，是前10年投资总额的4.2倍，其中：2003年完成投资额15.1亿元，比上年增长1.4倍，2004年完成投资额19.9亿元，又增长31.9%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量。
2、房地产队伍不断壮大。1992年，全市有9家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的发展，截止2004年底全市房地产企业已增至115家。
3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2004年全市在建房屋规模达325.8万平方米，增长24.8%；商品房销售面积86.67万平方米，增长39.2%，其中住宅销售面积71.82万平方米，增长22.3%；商品房屋空置面积14.65万平方米,比上年下降34.6%。随着销量的增长,泰安房价也持续增长, 1992年全市商品房平均销售价格只有460元/㎡，1999年涨到930元/㎡， 2004年达到1608元/㎡，目前全市最高房价已超过5000元/㎡。
4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示：1990年，泰安城区人均住房面积只有11.71平方米，2004年翻了一翻达25.48平方米。根据房屋产权分类，在房改前我市居民大多为公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为72%，2004年底自有住房率达到93%，六年间无房户同比缩小了21个百分点。
5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。1998-2004年五年全市销售商品房总面积为352.95万平方米，其中售给个人268.17万平方米，个人购房比例占到76%，而2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%。据调查，当前全市有90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高，1998年泰安人均居住消费333元，2000年增加到512元，2004年达到551元。
6、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全市二手房成交额为6.68亿元，平均销售价格为1049元/㎡，2004年成交额增到11.26亿元，增长了近一倍，平均价格涨到1272元/㎡，上涨21.3%。
7、住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，泰安个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。
8、居住环境不断改善。随着“蓝天、青山、碧水、绿色家园”生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年泰城加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻,提升了泰安房产的开发理念,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑,此外,近几年建成的嘉德现代城、奥泰山庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐。
二、泰安市房地产发展趋势
目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年我市房地产仍将持续发展。
1、我市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。泰安2004年底人均住房建筑面积25.49平方米，人均GDP为1615美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，我市房地产业可持续发展潜力相当大。
2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2004年泰安城区有43%的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。2004年我市的城市化水平为44%，按照市委、市政府提出的“加速推进泰安市工业化和城填化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果2008年泰安城市化水平达到48%，那么三年间将新增城镇人口22万人，按届时人均建筑面积30平方米计算，需要新增住房面积660万平方米，相当于2004年竣工住宅面积的3倍，我市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对1992年到2004年间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来我国的股票指数由700点增长到1200点，增长不到1倍，居民储蓄利率不断降低，而我市商品房价格则由1992年的460元/㎡增长到1478元/㎡，上涨2.2倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着我市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对泰安市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。
3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。今年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，泰安房地产市场未受到大的影响,经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前我市房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小, 未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，今年1-9月份，全国商品房销售平均单价到了4239元/㎡，与我市相邻的济南商品房平均销售价格为3456元/㎡，全省青岛最高达到5487元/㎡，我市销售价格为1724元/㎡，在全国仍处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，我市房价将呈稳步上升的趋势。
4、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。
三、我市房地产业发展的主要问题
近几年，我市房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面：
1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前，我市住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。
2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年，一方面居民消费价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。两年之前泰安最高房价超到3000元时，好多人感觉已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过5000元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。
3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。
4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低下。当前我市房地产开发企业虽已达115家，但是拥有国家资质的只有62家，其中拥有一级资质的只有2家，二级的有6家，三级、四级分别是21家和33家。我市房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色，使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。2004年，全市竣工房屋面积为143.44万平方米,实际销售面积86.67,产销比只有1.7：1。统计资料表明，泰安2002年至2004年空置商品住宅面积为12万平方米、22万平方米、15万平方米，“有房无人住，有人无房住”的现象并非少数。
5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。
6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。我市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。
7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。
四、促进我市房地产业发展的措施及对策
从现在到全面实现小康社会的十几年，是中国房地产持续发展的时期，我市应抓住这一机遇,坚持做大做强房地产业的发展思路。
1、加强对房地产业的宏观调控能力，努力保持总需求与总供给的基本平衡。一是合理规划、布局。按照城市发展的总体要求进行功能区分。二是合理设计，根据人们消费水平与观念变化，不断推出不同款式不同档次的商品住宅。三是合理调控，通过规划调控坚决杜绝剥皮式、掠夺式的开发建设。四是合理安排，保持商品房、经济适用住房、廉租房之间合理的供应比例。开发商要认真进行市场调研，做好产品定位，市场要面向大量的中等收入家庭，使更多老百姓买得起房子、愿意买房子；开发商应根据市场的需求确定自己的开发战略，充分考虑市场需求的多样性、层次性和阶段性，通过有效供应，进一步激发百姓的有效需求，使买得起房的人能买到他们喜欢的房子。
2、制定灵活的住房政策，建立与不同消费需求相适应的住房供应体系。对高收入者，鼓励购买小康型商品房，实行市场价；对中低收入者，继续以经济适用房供应为主，实行政府指导价；要改变“家家都要买房”的误导，对最低生活水平线居民，提供廉价租房，实行政府定价。同时，鼓励城镇居民将现有住房上市交易。
3、提高城市形象，打造泰安品牌。泰安地处山东中部，北与省城济南相邻，交通极其便利，背靠历史名山泰山，山城一体，环境优美，非常适宜人们居住、休闲度假。优越的地理环境和我市相对较低的房价水平，将是吸引外来人员的很好条件。我市要抓住机遇，进一步加强城市建设，提高城市整体形象，改善人居环境，在市场开发中树立品牌意识、精品意识，加强宣传，让人们愿意来泰安居住、投资，使泰安成为最适宜人居住的城市，打造出泰安品牌。
4、政府要提高服务意识，整顿和规范房地产市场秩序。政府各部门应加大服务力度，降低各种规费，减轻企业负担、减化手续、支持有实力企业的发展，同时应提高房地产企业资质门槛，清理弱小虚假企业、净化市场环境，使我市房地产业得以健康有序的发展。同时要进一步整顿规范房地产市场秩序，特别要打击投机行为。对那些无视法规、违章经营，尤其恶意炒作的房地产商，包括中介商，应严加惩处，以减少和避免房价虚升和经济泡沫的形成。通过对违法违规行为依法严处，起到威慑作用，尽快建立和形成规范有序的房地产市场，使之更加稳健的发展。
5、推行地产租赁制。目前由于房地产和地产的价值未作分离，城镇居民在买房时一次性交纳了几十年的土地使用费，这种作法带来三个不良后果，一是造成国有资产流失，几十年地租一次性收取，使国家在长期内丧失了地产经营权。二是抬高了房价，加重了购买者负担，三是易滋生炒卖地皮的投机行为。
6、提高住宅质量,规范和加强房地产物业管理。进一步规范商品房建设领域，加强监理，完善商品房屋销售渠道，改善住房供应，让老百姓买上放心房。同时要抓好售后服务，培育物业管理市场，促进物业管理实行社会化、专业化和企业化。
7、扩大信息发布渠道，增大市场透明度。政府通过网络、报纸、杂志、广播等媒介，将一些基本的房地产市场信息向社会发布，并提供公开查询功能，加大房地产市场透明度。 发布内容包括土地拍卖情况、不同区位商品房、存量房的可售套数、套型、面积及已售套数、面积、户型、实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等即时的市场供求信息，引导人们理性投资，让消费者明白消费。
8、进一步激活二手房市场，完善住房消费中介服务体系。二手房市场的活跃程度是反应房地产市场成熟程度的重要标志，近几年，泰安楼市的空前繁荣，政府应加强监管，并进一步完善住房消费中介服务体系,引导和鼓励中介服务进行规模和品牌扩张，加强行业自律，为住房消费者提供放心中介。